租金標準，通常由兩個概念組成，一個是由有效購買力決定的基礎租金，一個是由區(qū)位、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力這些特征變量決定的租金邊際價格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價能力。

　　一、基礎租金計算方法及制定步驟

　　1計算方法

　　2制定步驟

　　定租金標準的難處主要來自于三方面的矛盾：

　　一是投資商方面盡快回籠投資和“放水養(yǎng)魚”長期獲利之間的矛盾;

　　二是價格政策與承租商要求之間的矛盾;

　　三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產(chǎn)生的矛盾。

　　如何制定能讓市場接受的租金政策?在技術(shù)操作上可分三個方面：

　　整體價位、租金形式、付租時間。

　　目前，業(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于價位。其實，后兩者(尤其是不同形式租金的各種組合)同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強對“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金(低)十百分比租金(中)十補貼返還(中)”的組合設計。

　　為拉動本地區(qū)的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達到100萬元/年營業(yè)額，定額租金則減少30元/平方米”等。

　　第一步：確定基價

　　基價是市場的主要定價標準，一個市場在其地段上，其商業(yè)的基價租金就賦予了一定的標準，從其典型性商業(yè)或商圈的承載力上，基價租金就可以確定，例如在一級城市;市區(qū)內(nèi)一般在100元/平方米為標準，二級城市則為50-60元/平方米，三級城市的標準在15-20元/平方米。

　　租價是最反映市場承載量的一個值，租價3元/平方米/天，其售價可定為1萬元。十年使用權(quán)買斷是介于售價與租價之間的價位，它的標準為售價的60%，具體定價可根據(jù)住宅定價尾數(shù)就8原則或者9原則，如定價為3.5萬元可考慮3.58萬元，如定價為1萬元可考慮9800元，以些類推。

　　年租價：十年使用權(quán)價：售價=1：6：10，如租價為10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用權(quán)價為1.8萬元/平方米左右，售價為3萬元左右。

　　在一個供應量頗大，超過市場需求量的情況下，則考慮規(guī)模的放大量，放大量就意味著消化量慢，承受力分散。所以在基價上要適當?shù)胤诺停绕湓谑袌銮捌冢仁袌霭l(fā)展成熟了，再適當增加。

　　基價定制模型

　　第二步：押金及入市門檻

　　除了價格外，在市場中押金及入市門檻對價格的定位也很重要，某些市場為了解決建設資金壓力，其定價中對基價及價差等不做過多要求，或只是一個基價，而且較低，但其在入市門檻中設置條件，即收押金、保證金或入場費(贊助費、好處費、建設費等名目繁多)，歸根而言為入市門檻費。

　　押金及保證金費為可退的，在合同期內(nèi)無息的，在財務上為應付款。而入場費、贊助費等直接劃為利潤。

　　入市門檻設定的兩個方面

　　通過對入市門檻的設定，可實現(xiàn)除了租金外的收益，但在投資核算中，對于回收成本，性質(zhì)卻一致。

　　入市門檻設定一般都在市場認同度高的市場中產(chǎn)生的。入場門檻參照的值，除了租金，以及區(qū)域傳統(tǒng)外，另外一個就是轉(zhuǎn)讓費，通過對典型性商業(yè)分析，針對典型性商業(yè)的攤位轉(zhuǎn)讓費，考慮規(guī)模及放大量就可以設定入場門檻。